7月4日，第三方研究机构中指研究院发布《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》。报告显示 ，年初以来 ，核心城市新房及二手房市场整体保持平稳，“好城市+好房子”表现出较强韧性 ，土地市场也有所恢复 。下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳 ，但重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续 。
新房市场分化行情延续 ，核心城市改善型项目占市场主流
报告指出 ，由于目前多数城市限制性政策已经放开，上半年各地政策优化力度趋缓。整体来看 ，地方主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策 。根据中指研究院监测 ，2025年上半年全国有约170省市（县）出台政策超340条 。
在多项政策提振下，2025年以来 ，核心城市市场整体保持平稳运行。2025年上半年 ，重点城市改善性住房需求继续释放，开发商顺势推出高品质新房产品，进而带动上半年百城新房价格结构性上涨1.16% 。
从成交量来看 ，上半年 ，“好城市+好房子 ”支撑新房市场整体保持平稳，一季度市场延续修复态势 ，但二季度边际有所转弱 。国家统计局数据显示 ，1-5月，全国新建商品房销售面积同比下降2.9% ，销售额同比下降3.8% ，销售降幅较去年明显收窄。
从重点城市新房市场看，分化行情延续 ，一线城市及强二线城市表现平稳 。其中 ，一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，市场保持较高活力 ，虽然二季度以来市场有所降温 ，但上半年整体新建商品住宅销售面积同比均增长 。
根据中指数据，上半年，北京 、上海新建商品住宅网签成交面积同比均小幅增长 ，深圳 、广州同比增幅均超15% ，二线城市中杭州、成都优质改善楼盘延续较高热度。同时，受供应缩量影响 ，重点城市可售面积普遍回落 ，出清周期有所缩短，市场继续处于去库存阶段 。
从新房成交特征来看 ，2025年以来 ，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善型需求持续释放 ，北京 、上海 、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好 。从中指监测重点城市来看 ，1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套数占比保持在四成左右，120平方米-144平方米户型成交整体占比首次达到30% ，改善型楼盘占据新房市场主流。
以上海为例 ，今年以来，开发商积极推盘入市，仅5-6月两月就有75个项目入市 ，其中有20个新盘当天认购率达到100% ，尤其高品质住宅入市带动改善需求得到大量释放，高端板块成交占比显著提升。根据上海链家监测 ，中环以内项目上半年成交5381套 ，占比21%，同比提升2% ，典型改善区域如黄浦滨江 、徐汇滨江 、杨浦东外滩等更是涌现出如上海壹号院、绿城潮鸣东方 、中海·云邸玖章等多个热销的标杆项目 ，受到市场欢迎 。
同时，头部房企仍保持聚焦核心城市 、精准投资的策略 ，北京、杭州 、上海 、成都等是房企重要进驻或深耕城市 。报告显示 ，2025年上半年，TOP100企业拿地总额同比增长33.3%。今年上半年 ，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价 ，带动上半年300城出让金同比增长27.5% 。
二手房市场延续“以价换量 ”行情
二手房市场则延续“以价换量”行情，上半年百城二手房价格累计下跌3.60% 。
中指研究院报告显示，今年上半年 ，北上广深 、杭州 、成都等地二手房成交保持较高活跃度 ，其中深圳同比增长超30%，北京、上海 、广州同比增幅在20%左右；成都 、杭州、苏州 、厦门二手房同比增长均超10%。
受季节性因素影响 ，5月以来二手房市场热度有所转弱 ，6月，一线城市中上海二手房成交在高基数影响下 ，同比有所下降 ，北京 、深圳、广州增幅收窄；二线城市中成都 、苏州 、厦门等核心城市同比增长 。
从价格来看，2025年上半年 ，百城二手住宅价格累计下跌3.60% ，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点 。具体来看，今年以来 ，二手房市场保持较高活跃度 ，但在高挂牌量背景下，二手房“以价换量 ”行情延续，1-2月二手房均价延续去年四季度修复态势 ，环比跌幅持续收窄 ，但3月以来环比跌幅再次扩大，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米 ，环比下跌0.75% ，已连续38个月下跌。
展望下半年，中指研究院认为 ，6月13日国常会提出要“多管齐下稳定预期、激活需求 、优化供给 、化解风险 ，更大力度推动房地产市场止跌回稳 ”，“更大力度”的定调释放了积极信号 ，预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效 。稳定预期方面 ，稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度 ，更有利于稳定市场预期；激活需求方面 ，预计将加大城中村改造房票安置力度，同时北上深限制性政策仍有优化空间；优化供给方面，预计将进一步完善和落实专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房的政策 ，改善市场供求关系 。除此之外 ，为稳定中长期市场，城市更新相关政策也有望加快落实 ，特别是金融支持政策。
报告指出 ，下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱 ，重点城市中二手房对新房“替代效应 ”仍明显 ，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市+好房子 ”具备结构性机会 ，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力 。
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